INVESTEERDERS / RAAD VAN COMMISSARISSEN
De financiering van de woning zal gerealiseerd worden door investeerders. De investeerders zijn en blijven dus eigenaar van het pand en staan dusdanig ingeschreven in het kadastrale register. Deze investeerders verhuren een of meerdere panden aan coöperatie ON-GEKEND U.A., ON-GEKEND draagt zorg voor het onderhoud, verhuur en investeringen in het pand / de panden. Voor elke locatie zal een sub-projectplan geschreven worden, waarin de (financiële) afspraken, zoals huur en onderhoud, zoals contractueel vastgelegd beschreven staan.
De coöperatie zal het (financieel) beheer en onderhoud en de verhuur van het pand organiseren in beheercoöperatie ON-GEKEND U.A. Hiermee is het financiële risico van leegstand in de beheercoöperatie ON-GEKEND U.A. afgedekt en heeft de eigenaar geen omkijken naar onderhoud en beheer. Doordat de eigenaren van de woning, nagenoeg geen risico lopen, worden er kosten dekkende huurprijzen afgesproken.
BEHEERCOÖPERATIE IN CONTRIBUTIEMODEL
Beheercoöperatie ON-GEKEND U.A. is georganiseerd in een contributiemodel, waarbij de leden contributie in de vorm van huur betalen.
Wat betekend dit:
- Contributie (feitelijk een soort huur) is een kostendekkend maandbedrag voor huur aan
investeerders, onderhoud overige bijkomende kosten en een eventuele winstopslag voor de participerende partijen. - Het voordeel van het contributiemodel is dat bewoners flexibel zijn. Zij kunnen verhuizen zonder dat zij nog een financiële relatie hebben met de coöperatie.
- Een coöperatie mag winst maken. Afhankelijk van wat statutair geregeld is, vloeit de winst
terug naar reserves of participanten.
COLLECTIEF HUURCONTRACT
In het contributiemodel gaat de beheercoöperatie optreden als een zogenaamde intermediaire verhuurder. Dit betekent dat de vereniging de woningen als geheel van de investeerders huurt en vervolgens doorverhuurt aan haar leden.
Vervolgens sluiten de investeerders een collectieve (coöperatieve) huurovereenkomst met de woon-coöperatie per wooneenheid of kamer met gedeelde faciliteiten, waarna de vereniging (in coöperatie vorm) weer individuele huur-overeenkomsten afsluit met haar leden-bewoners. Ook hier is het cruciaal dat de investeerders toestaan dat het collectief zelf nieuwe huurders werft en selecteert, buiten het reguliere systeem van woningtoewijzing. Waarbij de afspraak is gemaakt dat burgers met een geestelijke kwetsbaarheid voorrang krijgen.
Als intermediaire verhuurder heeft de beheercoöperatie vrijheid en regie bij de verhuur van de woningen, maar krijgt ze er ook taken en verantwoordelijkheden bij. Omdat er een collectieve huurovereenkomst bestaat, loopt de vereniging en niet de investeerder het risico op misgelopen inkomsten bij leegstand. Ook dient de beheercoöperatie een duidelijke verhuuradministratie bij te houden, waaruit de accountant van de investeerder kan controleren of woningen wel volgens de regels van de Woningwet zijn toegewezen. Dit vraagt goede afspraken met de investeerders en goede afstemming / afspraken met de gemeente(n).
AANSPRAKELIJKHEID
De coöperatie is een rechtspersoon en treedt in het economisch verkeer op als zelfstandig drager van rechten en plichten. Het privévermogen van de leden is gescheiden van het vermogen van de coöperatie. Elke coöperatie legt formeel in de statuten vast of er sprake is van een uitgesloten aansprakelijkheid, beperkte aansprakelijkheid of wettelijke aansprakelijkheid. Om de bestuurders bescherming te bieden op persoonlijke aansprakelijkheid, kiest coöperatie ON-GEKEND U.A., voor een uitsluiting aansprakelijkheid
VERPLEICHTINGEN
De coöperatie wordt opgericht bij notariële akte door ten minste twee personen en/of bedrijven. De coöperatie moet worden ingeschreven in het handelsregister en is verplicht jaarstukken op te stellen en deze openbaar te maken bij de Kamer van Koophandel. Ook is de coöperatie verplicht vennootschaps- belasting en btw af te dragen.
FISCALE ASPECTEN EN COLLECTIEF BELANG
Een coöperatieve vereniging is vennootschapsbelasting verschuldigd, mits er winst wordt gemaakt. Onderhoudsreserveringen (bij woningcoöperaties) worden niet belast, mits kan worden aangetoond dat deze reservering ook daadwerkelijk nodig is voor onderhoud en toekomstig herstel.
Anders dan bij een BV zijn de leden van een coöperatie niet wettelijk verplicht om geld of op geld waardeerbare goederen in te brengen. Er is dus geen sprake van een kapitaalseis. De statuten kunnen wel een bijdrage verplicht stellen en er kan aan het stemrecht een bijdrage worden gekoppeld. De coöperatie biedt daarnaast het voordeel van externe financiering. Hiermee worden twee hoofd doelen behaald:
- huurders zijn meestal niet kapitaal krachtig genoeg om aan een kapitaaleis te voldoen voor het aanschaffen van een eigen woning en
- externe financierders de mogelijkheid krijgen om zonder commercieel belang te verhuren aan (psychisch) kwetsbare burgers.
(BEHEER)COÖPERATIE ON-GEKEND U.A.
In (woon)coöperatie ON-GEKEND U.A., zijn leden gezamenlijk verantwoordelijk voor het (financieel) beheer en onderhoud van het gehuurd wooncomplex. De huurders zijn veelal zelf nog niet in staat om een gezond (financiële) huishouding te voeren, tevens zijn ze nog niet bekend met alle facetten die komen kijken bij het onderhouden, investeren en financieren van een woning.
Daarom zal in coöperatie ON-GEKEND U.A. onderscheid gemaakt gaan worden in het stemrecht van leden. Alle leden zullen samen de Algemene Leden Vergadering (ALV) vormen, dit is de hoogste instantie van de coöperatie. Het lid worden en het opzeggen van het lidmaatschap zal worden vastgelegd in de statuten. De Algemene Ledenvergadering benoemt en ontslaat de bestuursleden, het bestuur en de raad van Commissarissen beslist over een statutenwijziging, fungeert als beroepsinstantie voor leden die een besluit van het bestuur aanvechten en stelt de jaarrekening vast.
RAAD VAN COMMISSARISSEN
Coöperatie ON-GEKEND werkt met het coöperatief RvC⁺ bestuursmodel. Wat betekend dat de Het coöperatief RvC⁺ model borgt zo de zeggenschap binnen de coöperatie. De raad van commissarissen (RvC) bestaat enkel uit investeerders en is verantwoordelijk voor het toezicht op het functioneren van en adviseert het bestuur van de corporatie ON-GEKEND.
De raad van commissarissen kent afvaardiging van alle investeerders. Daarnaast kunnen 2 externe commissarissen acteren, die geselecteerd zijn op specifieke kerncompetenties.
A EN B LEDEN EN STEMRECHT
Door het aanstellen van A en B leden, hebben A-leden twee stemmen en B-leden een stem. De samenstelling van de groep A-leden, zal in eerste instantie bestaan uit betrokken burgers die ervaring en kennis hebben in het onderhouden van een pand en alle belangen die daarbij komen kijken. Huurders zijn in eerste instantie B-lid en kunnen bij voldoende inzicht, ervaring en kennis aansluiten bij de A-leden groep. Hierover zal gestemd moeten worden. Hiermee ontstaat er een gezonde en veilige leeromgeving voor de huurder en de coöperatie. Het lidmaatschap is niet vrij overdraagbaar, tenzij de statuten anders bepalen.
het aantrekkelijkste voor een externe financier, veelal belegger, om te investeren en te participeren in een coöperatieve vereniging. Dit geeft namelijk sturingsmogelijkheden en waarborgen die investeerders graag zien, onder andere betreffende onderhoud en voldoende reserveringen voor groot onderhoud. Los van het feit of dit daadwerkelijk nodig is bij een vereniging waar bewoners (meer) betrokken zijn dan anders.
HET BESTUUR VAN COÖPERATIE ON-GEKEND
Het bestuur van coöperatie ON-GEKEND heeft beperkte macht, hij/zij is belast met het besturen van de coöperatie:
- Het voorzitten van de Algemene Ledenvergadering
- Het vertegenwoordigen van de coöperatie: beantwoorden van correspondentie etc.
- Behoeden voor nadeel: bijvoorbeeld tegen claims van derden
- Bijhouden van de leden- en financiële administratie
Het bestuur bestaat uit A-leden van de coöperatie, waarmee elk bestuurslid 2 stemmen heeft in de Algemene Ledenvergadering. Het uitgangspunt is om samenstelling van het bestuur, afvaardiging heeft van de RvC en huurders of ex-huurders.
DE LEDEN- EN HUURDERSRAAD
De leden- en huurdersraad vertegenwoordigt het belang van de leden / huurders en dus de (psychisch) kwetsbare burgers van de coöperatie ON-GEKEND U.A. De ledenraad heeft een belangrijke zeggenschap bij het vaststellen van het strategisch meerjarenplan, het aangaan van samenwerkingen en het vaststellen van de jaarrekening. Het uitgangspunt is dat deze raad ook leden levert voor het bestuur en benoemt de bestuursleden van de coöperatie.
De ledenraad is daarnaast ook het klankbord voor de leden, huurders en zorgt dus voor de belangen van de (psychisch) kwetsbare burgers. De ledenraad heeft als taak om actief mee te denken over de toekomst van de coöperatie en het onderhouden van contacten met leden, huurders en kans hebbende huurders. Ieder lid van de ledenraad is b-lid en heeft daarmee in de Algemene Ledenvergadering één stem per lid.
Met een tijdsinvestering van ongeveer 6 vergaderingen per jaar, die bestaat uit voorbereiden, deelnemen en overleggen heeft deze raad een grote stem in de keuzes die in de coöperatie worden gemaakt.. Zij worden hierin ondersteund met trainingen en kennisbijeen-komsten.
ZEGGENSCHAP LEDEN EN LEDEN- EN HUURDERSRAAD
Elke huurder is lid van coöperatie ON-GEKEND. Leden kunnen zich kandidaat stellen voor de Leden- en huurdersraad. De leden / huurders kunnen mede de richting bepalen van coöperatie ON-GEKEND. Zij praten, denken en stemmen mee over de strategische keuzes van de coöperatie. Zij hebben dus invloed het hoogst mogelijk rendement te behalen. Op deze manier leren ze wat er bij onderhoud van woningen komt kijken. Alle leden worden voor de Algemene Ledenvergaderingen uitgenodigd en krijgen stukken om zich voor te kunnen bereiden.